mr. F. Spieker

Hoe langer de huidige lockdown voortduurt, hoe zwaarder vele huurders het krijgen. Nu de lockdown vooralsnog geen eindtijd kent, stappen steeds meer huurders naar de rechter om een huurverlaging af te dwingen.

In het overeenkomstenrecht bestaat de uitzondering ‘onvoorziene omstandigheden’. Een onvoorziene omstandigheid is een omstandigheid die, bij het sluiten van de overeenkomst, niet voorzien is of had kunnen worden. Indien er sprake is van een onvoorziene omstandigheid, mag de rechter op vordering van een partij een overeenkomst aanpassen, hiermee kan de rechter bijvoorbeeld bewerkstelligen dat de huurder minder huur hoeft te betalen. Gelet op de aard en de omvang van de coronacrisis, kan er hierbij sprake zijn van een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 258 Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek.

Sinds het begin van de lockdown hebben meerdere kort geding procedures omtrent dit onderwerp plaatsgevonden. De uitkomsten verschilden zeer, van een huurkorting van 50%[1] tot een afwijzing van de verzoeken in verband met een onvoldoende onderbouwing[2].

Op 21 januari 2021 heeft de rechtbank Den Haag[3] voor het eerst voor een uitspraak gezorgd in een bodemprocedure. Twee horeca exploitanten werden door hun verhuurder gedagvaard wegens achterstallige huurpenningen. De rechter oordeelt dat ‘de coronacrisis en de getroffen overheidsmaatregelen hebben geleid tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurovereenkomst, deze omstandigheden zijn naar het oordeel van de rechter van dien aard dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is te achten dat de verhuurder een ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst zou mogen verlangen’. De rechtbank oordeelt dan ook dat de twee horeca exploitanten hun huurachterstand slechts voor de helft dienen te voldoen. Gelet op het feit dat het hier een bodemprocedure betreft, kan hier een zwaarder juridisch gewicht aan hangen dan de reeds eerder gevoerde kort geding procedures.

Concluderend, mocht je problemen hebben met het betalen van je huur? Ga met je verhuurder in gesprek en wijs hem of haar op deze uitspraak. Komen jullie er niet uit? Vraag ons om advies!

 

[1] ECLI:NL:RBNHO:2020:10695

[2] ECLI:NL:RBGEL:2020:2768

[3] ECLI:NL:RBDHA:2021:461